Wohneigentums­verwaltung

1.) WEG-Verwaltung

Leistungskatalog: Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die unabdingbaren, in den § 27 Absatz 1 + 2 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben.

Grundleistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen
Belange. Dieser Aufwand ist mit dem vereinbarten, pauschalen Verwaltungsentgelt abgegolten.

Übernahme Ihrer Anlage.
Bei Übernahme Ihrer Anlage, Besichtigung und Anfertigung einer Checkliste. Schriftliche Vorstellung bei allen Eigentümern.
Erstellung einer Liste mit Firmen-Notrufnummern und Aushang im Treppenhaus. Überwachung einheitlicher Namens-Beschilderung.

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG + NIEDERSCHRIFT + BESCHLÜSSE.
Durchführung einer ordentlichen Eigentümerversammlung pro Wirtschaftsjahr, mit den dazugehörigen Vorbereitungsarbeiten.
Sofern die Versammlung nichts anderes beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung und sorgt für die
ordnungsgemäße Niederschrift der Beschlüsse. Führung der Beschlusssammlung.
Versand der Versammlungsprotokolle der Wohnungseigentümerversammlung.
Überwachung und Durchführung der WEG-Beschlüsse.

HAUSORDNUNG
Durchführung der beschlossenen Haus-/Nutzungsverordnungen.
Schriftliche Abmahnung bei Verstößen gegen die Haus-/Nutzungsverordnung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers.
In der nächsten Eigentümerversammlung wird über die Abmahnung bzw. den Erfolg/ohne Erfolg berichtet.

ÜBERWACHUNG DER EINHALTUNG DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG / TEILUNGS­­­ERKLÄRUNG; ÜBERWACHUNG DER VERTRÄGE DER GEMEINSCHAFT.

Überwachung der Einhaltung der Teilungs­erklärung/Gemeinschaftsordnung und den gesetzlichen Bestimmungen des WEG-Rechts.
Überwachung und Betreuung der Leistungen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.

WIRTSCHAFTSPLAN UND JAHRESABRECHNUNG, ERHALTUNGSRÜCKLAGE, VERMÖGENSBERICHT.

  • Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschl. Ausweis der Verteilung je Kosten/Einnahmeart in Form von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen gem. § 28 WEG je Sonder-/Teileigentum.
  • Erstellung einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/Teileigentum.
  • Erstellung der Bescheinigung nach § 35 a EStG. Betriebskostenabrechnungen, gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) und Heizkostenverordnung und Erstellung eines Vermögensberichts nach Ablauf eines Kalenderjahres.
  • Ausweis der Entwicklung der Erhaltungsrücklage.

GELDVERWALTUNG.

Die Verwalterin legt die gemeinschaftlichen Gelder auf Giro- und Anlagekonto Erhaltungsrücklage, bei der Hausbank München, getrennt von Ihrem eigenem Vermögen und dem anderer Gemeinschaften an. Die Konten werden unter dem Namen der Eigentümergemeinschaft geführt.

AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS.

Gemäß § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, d.h. die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Durchführung der Belegprüfung mit dem Beirat.

RECHNUNGSKONTROLLE UND –ANWEISUNG.

Rechnerische Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparaturrechnungen, Hauswart- und Waschmünzkassen.

BUCHFÜHRUNG.

Die Verwalterin richtet eine übersichtliche, kaufmännisch ordnungsgemäß geführte Buchhaltung im Vertragszeitraum, getrennt von derjenigen für andere Eigentümergemeinschaften ein. Diese beinhaltet insbesondere:

  • das Führen und Abrechnen von
    • Hausgeldkonten je Sonder-Teileigentum;
    • Einnahmekonten für Erträge:
    • Ausgabenkonten je Kostenart (ohne Ausweis der Mehrwertsteuer);
    • Rücklagenkonten einschließlich Anlage der Mittel;
    • Konten für Mitarbeiter der Gemeinschaft (ohne Steuerberatungsleistung);
    • Verrechnungskonten für Versicherungsschäden am gemeinschaftichen Eigentum bis zur Erstattung der verauslagten Beträge;
  • das Buchen der Bankbewegungen für die Hausgeldzahlungen und Abrechnungsergebnisse;
  • das Überwachen der pünktlichen Hausgeldzahlungen;
  • die Veranlassung der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauchs, das Melden der Gesamtheizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Serviceunternehmen, das
  • Buchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in der Einzel-/Jahresabrechnung

TECHNISCHE KONTROLLEN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM, AUFTRAGSVERGABE UND ÜBERWACHUNG.
Die Verwalterin nimmt eine halbjährliche Begehung der Wohnanlage zur technischen Überprüfung des Gemeinschaftseigentums vor, zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen.
Treffen von Empfehlungen bei der Auswahl technischer Lösungen, Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum.
Klärung der Zuständigkeit bei Schäden am Sonder-/Gemeinschaftseigentum.
Im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Einholung von ggf. mehreren Kostenvoranschlägen, Abstimmung der Maßnahmen mit dem Beirat.
Vergabe der Aufträge im Rahmen der laufenden Instandhaltung im Namen und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft. Aufträge die über eine Nettosumme von Euro 3.500,00 hinaus gehen, fallen in der Regel nicht mehr unter die laufende Instandhaltung und bedürfen deshalb der Zustimmung der Eigentümerversammlung.
Bei Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen, welche nicht unter die o.g. Nettosumme von Euro 3.500,00 fallen, vergibt die Verwalterin die Aufträge entsprechend den von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen. Die Verwalterin kann sachkundige Personen (Architekten, Ingenieure, Bausachverständige) hinzuziehen, soweit dies für die Bewertung und Überwachung größerer Instandsetzungsarbeiten erforderlich ist. Entstehende Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft.

  • Die Verwalterin überwacht Termine bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlussrechnungen und mahnt erforderlichenfalls Leistungsrückstände an.
  • Durch Abschluss von Wartungsverträgen werden die technischen Anlagen überwacht.
  • Überwachung von Hausmeisterdiensten, Hausmeister und Reinigungskräften. (Falls erforderlich Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Geräten, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und die Ausstattung des Hausmeisters, Reinigungspersonal und dlg. erforderlich ist. Falls erforderlich Führung von von Lohnkonten (auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft)
  • Überwachung der Schnee- und Glatteisbeseitigung von Gemeinschaftsflächen und zur Anlage angrenzenden Gehwege, durch die hiermit Beauftragten.
  • Überwachung der gärtnerischen Betreuung der Grünanlagen des Gemeinschaftseigentums, durch die hiermit Beauftragten.

SOFORTMASSNAHMEN

In dringenden Fällen, wie z.B. Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden veranlasst die Verwalterin nach § 27, WEG Sofortmaßnahmen.
Sie übernimmt die Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.

SCHLÜSSELBESTELLUNGEN

Die Verwalterin veranlasst die Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheitsschließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum.

SICHERHEITSEINRICHTUNGEN

Die Verwalterin veranlasst die Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und den Technischen Überwachungsverein (TÜV) z. B. betreffend

  • die Heizung (Druck- und Heizlölbehälter, Abgaswerte, Sicherheitsventile)
  • die Blitzschutzanlagen (Hauptprüfungen, Reparatur nach Dachsanierungen)
  • die Lüfter- und CO 2-Anlagen (z.B. in Tiefgaragen, Läden- und Kellerräumen)
  • die Notbeleuchtungen (in Haus und Tiefgarage)
  • die Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten und Fluchtwege, Funktions- und Druckprüfungen der Feuerlöscher, Löschwasserleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugsklappen in den Treppenhäusern)

Die Verwalterin trifft die Terminvereinbarungen und nimmt die Abrechnung mit den Beteiligten vor.

2.) BESONDERE VERWALTUNGSLEISTUNGEN

Weitere zusätzliche Versammlungen über die ordentliche Jahresversammlung hinaus, sowie die Vorbereitung von Umlaufbeschlüssen sind nach Zeitaufwand vergütungspflichtig.

Dies betrifft nur zusätzliche Versammlungen, die nicht infolge einer der Verwalterin schuldhaft zurechenbaren Pflichtverletzung erforderlich werden.

Eigentumsübergänge:
Bearbeitung von Eigentumswechsel (z.B. Information des Erwerbers, ändern der Stammdaten, Auskünfte/Einsicht in die Unterlagen usw. und – falls erforderlich – Verkaufszustimmung, gem. § 12 WEG vor dem Notar. € 150,00+ MwSt als Pauschale.

Gebühren für Eigentümer die nicht am Lastschrifteinzugsverfahren (SEPA) teilnehmen: € 4,00 + MwSt je Buchungsvorfall netto Euro 4,00 je Buchungsvorfall

Mahnungen und Abmahnungen
Je Mahnung und Abmahnung an Säumige/Verantwortliche. Zu Lasten des Miteigentümers je Mahnung Euro 15,—zzgl. MwSt.
Mahnungen: pro Wirtschaftsjahr und Schuldnerpartei max. 2 Mahnungen a. € 15,00

Gerichtsverfahren:
Zuarbeit und Unterlagenzusammenstellung von Gerichtsverfahren, wie z.B. Hausgeldklagen, Beschlussanfechtungen, nach Zeitaufwand.
Ansprüche Dritter etc. .Über die Anträge und Ergebnisse der Verfahren werden die Eigentümer in Kurzform durch Rundschreiben informiert.

Kopien:
Für vom Eigentümer gewünschte Kopien die zur Information über gerichtliche oder außergerichtliche Streitigkeiten erforderlich sind sowie für Kopien im Rahmen zusätzlicher Leistungen für die Eigentümergemeinschaft, erfolgt die Abrechnung nach entstandenen Zeitaufwand.

Der Preis pro DIN A4 Seite oder Vorlagenblatt beträgt: Euro 0,50.

ERSATZVORNAHME/AUFWAND
Ersatzvornehmen bei abgemahntem Leistungsrückstand einzelner Miteigentümer und Beschaffung fehlender Unterlagen.
Aufwand für zusätzliche Arbeiten und Leistungen, die nicht in den Vereinbarungen dieses Vertrages aufgeführt sind oder die durch nachträgliche gesetzliche Änderungen entstehen, werden nach Aufwand abgerechnet.

Aufwand zur Zeit:
1. Personal: je Stunde/€
a) Geschäftsführer + Stellvertreter 90,00 + MwSt
b) Sachbearbeiter 59,00 + MwSt
2. Umschläge und Adressen
a) DIN A 4 0,30
b) DIN A 5 0,30
c) DIN Lang 0,10
d) Adressaufkleber 0,30
3. Porto-Auslagen gemäß den Postgebühren
4. Fahrtkosten je Kilometer 0,36
5. Auslagenersatz Nachweis durch Belege

Die Verwaltung behält sich für diese besonderen Leistungen eine zeit- und kostengerechte Anpassung vor.
Die dem Verwaltungsbeirat schriftlich mitgeteilten Änderungen ersetzen die bisherige Regelung.

3.) PFLICHTEN DER WOHNUNGSGEIGENTÜMER

  1. ÜBERGABE DER UNTERLAGEN
  • Der Verwaltung rechtzeitig vor Beginn der Tätigkeit sämtliche Verwaltungsunterlagen,die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, in geordneter Form auszuhändigen, insbesondere
  • Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
  • Aktuelle Stammdaten (Eigentümerlisten, Adressen, Wohnungs-Nr., Wohnflächen)
  • Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen
  • Alle gerichtlichen Entscheidungen aus WEG-Verfahren,
  • Vollständige Bau-, Revisions- und Lagepläne einschl. Massenangaben
  • Alle z.Zt. bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurden.
  • Den gültigen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
  • Vom Beirat geprüfte Belege in geordneter und zusammengestellter Form einschließlich Geldbestand-Nachweis über gemeinschaftliche Gelder in spezifizierter Form.

    2. SCHADENSMELDUNG
    Erkannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch im Bereich des Sondereigentums, sind vom Miteigentümer der Verwaltung unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

    3. ZUTRITT ZUM SONDER-/TEILEIGENTUM
    Den Zutritt zum Sonder-/Teileigentum nach vorheriger Terminanmeldung durch die Verwaltung oder Dritte für Ablese-, Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum sicherzustellen.

    4. HAUSORDNUNG
    Für die Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung der Gemeinschaft, insbesondere bei Vermietung, zu sorgen.

    5. NAMENSSCHILDER
    Die Namensschilder (Klingel, Briefkasten usw.) sind unverzüglich und einheitlich nach bestehendem Muster von jedem Eigentümer bzw. Vermieter auf eigene Kosten anbringen zu lassen, andernfalls erledigt dies der Hausmeister bzw. die Verwaltung ohne weitere Abmahnung zu Lasten der Jahresabrechnug des säumigen Eigentümers.

    6. WERTEVERBESSERUNGEN
    Werteverbesserungen im Sondereigentum, die über die Ausstattung gemäß Baubeschreibung hinausgehen, sind der Verwaltung unter Angabe der Werte schriftlich mitzuteilen, sofern nicht eine gesondere Regelung besteht.

    7. WEITERVERÄUSSERUNG
    Rechte und Pflichten
    Bei Weiterveräußerung hat der Veräußerer mit dem Rechtsnachfolger zu vereinbaren, dass mit dem Eigentumsübergang alle Ansprüche und Verpflichtungen aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft einschließlich dem Anteil an der Erhaltungsrückstellung auf den Erwerber übergehen.

    8. NAMENS- und ADRESSÄNDERUNGEN
    Änderungen von Namen, Adressen und sonstige verwaltungsrelevanten Daten sind dem Verwalter unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

    9. PERSONENMEHRHEIT
    Sind mehrere Personen Eigentümer eines Wohnungseigentumes (Erbengemeinschft, Eheleute usw.) so ist die Miteigentümergruppe ohne weitere Aufforderung verpflichtet, der Verwaltung schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, verbindlich für sie entgegenzunehmen und abzugeben. Gleiches gilt für Miteigentümer, die sich durch Dritte vertreten lassen oder sich zusammenhängend mehr als 3 Monate im Jahr im Ausland aufhalten.

    10. PERSONENMEHRHEIT
    Der Verwaltung sind Aufwendungen, auch für beauftragte Verfahrensbevollmächtigte, die ihr als Beteiligte oder Zustellungsbevollmächtigte bei der Verwaltung entstehen, unverzüglich zu erstatten. Dies gilt auch, wenn in der richterlichen Entscheidung keine Erstattung von außergerichtlichen Kosten angeordnet ist.

    Diese Vereinbarungen dieses Leistungskataloges (Teil 1 bis 3) wurden einzeln ausgehandelt und sind Bestandteil des Verwaltungsvertrages der allen Eigentümern vor der Beschlussfassung vorliegt.